Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości a ulga mieszkaniowa

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości a ulga mieszkaniowa

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jednym ze sposobów uniknięcia zapłaty tego podatku jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, uregulowanej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega sprzedaż nieruchomości, jeżeli podatnik sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Przykład
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie podlega sprzedaż nieruchomości w roku 2021, których nabycie nastąpiło w 2015 roku lub w latach wcześniejszych. Podatek dochodowy należy jednak zapłacić, jeżeli nabycie sprzedawanej nieruchomości nastąpiło w 2016 roku lub później.

W przypadku sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód, a więc nadwyżka przychodu uzyskanego z nieruchomości nad kosztami jego uzyskania. Stawka podatku wynosi natomiast 19%.

Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości mogą być:

  • udokumentowane koszty nabycia nieruchomości,
  • udokumentowane koszty wytworzenia nieruchomości oraz
  • udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy.

Należy zwrócić uwagę na to, że wszelkie koszty powinny znaleźć odzwierciedlenie w posiadanych przez podatnika dokumentach.

W przypadku zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu poniesionych nakładów, ustawa wskazuje, że dokumentami tymi mogą być jedynie faktury VAT oraz inne dokumenty, które stwierdzają poniesienie opłat administracyjnych.

Przykładowo, do kosztów uzyskania przychodu można zazwyczaj zaliczyć:

  • koszt zakupu albo wybudowania nieruchomości;
  • koszty remontu nieruchomości, które zwiększyły jej wartość;
  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę;
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;
  • wydatki związane z aktem notarialnym.

W przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, do kosztów uzyskania przychodu można również zaliczyć koszty:

  • zakupu lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę;
  • długów i ciężarów spadkowych przypadających na nieruchomość;
  • podatku od spadków i darowizn.

Z orzecznictwa sądów oraz interpretacji wydawanych przez organy podatkowe wynika, że do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie można zaliczyć:

  • podatku od czynności cywilnoprawnych;
  • odsetek i prowizji od kredytu na zakup nieruchomości;
  • podatku od nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa pozwala na zwolnienie z podatku części lub całości dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli podatnik w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, wykorzystał pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Przykład
W przypadku sprzedaży nieruchomości w 2021 roku, pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe można przeznaczyć do końca 2024 roku.

Z konstrukcji ulgi mieszkaniowej wynika, że im wyższe były wydatki na własne cele mieszkaniowe w stosunku do przychodu ze sprzedaży nieruchomości, tym większa część dochodu będzie zwolniona z opodatkowania. Jeżeli wydatki na realizację własnych celów mieszkaniowych będą co najmniej równe przychodowi ze sprzedaży nieruchomości (np. w przypadku kupna nowej nieruchomości o tej samej lub wyższej wartości), wówczas podatek w ogóle nie wystąpi.

Własnymi celami mieszkaniowymi mogą być m.in.:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub mieszkania;
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;
  • budowa, rozbudowa, przebudowa, nadbudowa, remont własnego domu lub mieszkania;
  • spłata kredytu lub pożyczki (łącznie z odsetkami) zaciągniętych przed sprzedażą nieruchomości i udzielonych na wymienione wyżej cele.

Realizacja wyżej wymienionych własnych celów mieszkaniowych nie ogranicza się wyłącznie do terytorium Polski. Mogą one zostać zrealizowane na terytorium każdego z państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a także w Szwajcarii.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednak, że własnymi celami mieszkaniowymi nie będzie nabycie gruntu, budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont budynku albo jego części, przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Złożenie zeznania podatkowego

Podatnicy sprzedający nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia zobowiązani są do złożenia zeznania podatkowego we właściwym urzędzie skarbowym. Obowiązek ten ciąży na podatnikach niezależnie od tego, czy skorzystali oni z ulgi mieszkaniowej.

Właściwą deklaracją w tym przypadku jest PIT-39. Co do zasady, należy ją złożyć w terminie do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości w 2021 roku, deklarację należy złożyć w terminie do 2 maja 2022 roku (ze względu na to, że data 30 kwietnia 2022 roku przypada w sobotę).