Wygaszanie umowy najmu
W ustawie z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (w wersji obowiązującej od dnia 18 kwietnia 2020 roku), jedyny przepis, jaki odnosi się do umów najmu w obiektach handlowych to art. 15 ze, zgodnie z którym, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
O co chodzi z tym 90% ?
Należy także zaznaczyć, że żaden przepis specustawy nie przewiduje regulacji, zgodnie z którą najemca uprawniony byłby do żądania obniżenia czynszu umownego o 90% - taką propozycję zawierał projekt ustawy, który ostatecznie nie ostał się - zamiast projektowanej obniżki czynszu o 90% wprowadzono ostatecznie wygaszanie umów najmu.
Jak wygasić umowę?
Uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć Galerii Handlowej bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu czyli do 4 sierpnia.
Czy jest sens to robić?
Mając na względzie różne sytuację, w tym fakt, należałoby mocno zastanowić się, czy rozwiązanie zaproponowane w art. 15ze specustawy, gdyby nawet znajdowało zastosowanie w Państwa sytuacji, to czy faktycznie byłoby dla Was korzystne.
A może jednak inne opcje ?
Pozostają do rozważenia opcje, przewidziane w Kodeksie cywilnym, w przepisach regulujących stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone zostały ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
Po pierwsze:
Zasadne byłoby rozważenie wystosowania powództwa wobec Galerii Handlowej , na podstawie art. 357(1) KC z żądaniem rozwiązania przez sąd umowy najmu lub zmniejszenia czynszu umownego, do spełnienia których Państwo jako najemca jesteście zobowiązani, powołując się przy tym na nadzwyczajną zmianę stosunków prawnych, spowodowanych epidemią koronawirusa, a skutkującą nadmiernymi trudnościami lub rażącą stratą. Należy mieć jednak na względzie, że obowiązek wykazania skutku w postaci nadmiernej trudności lub rażącej straty, będzie ciążył na stronie wytaczającej powództwo, tj. Was.
Po drugie:
Prawnie istnieje jeszcze możliwość odstąpienia od umowy na podstawie art. 495 § 2 kodeksu cywilnego w oparciu o instytucję następczej niemożliwości spełnienia świadczenia.
Przerwa w spełnieniu świadczenia przez galerie handlowe spowodowana formalnym zakazem handlu po 4 maja trwa nadal, a w naszej ocenie cel zakładany w dacie zawarcia umowy jest niemożliwy do osiągnięcia bez zmiany jej warunków np. poprzez obniżenie czynszu. Nie jest przecież żadną tajemnicą, że dostęp do klientów w Waszym przypadku jest mocno ograniczony.
W rozmowach z Galerią Handlową można podnosić, z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków i zmniejszonych ruch w galerii z powodu trwającej epidemii (bo stan epidemii nie został przecież zniesiony po 4 maja), że konieczne jest obniżenie czynszów do adekwatnych poziomów. W mojej ocenie argumentacja taka, że najemca musi płacić 100 proc. czynszu jest w tej sytuacji niezgodna z zasadami uczciwości kupieckiej.
Jakie jest ryzyko?
Podsumowując w przypadku zdecydowania się, na którąś z opcji wymienionych należy liczyć się z ewentualną konfrontacją ze strony Galerii Handlowej, która może kwestionować podstawy niewywiązywania się przez Was z umownych obowiązków, żądając ich zaspokojenia, w tym na drodze sądowej. Największe ryzyko jednak stwarza również wykorzystanie zabezpieczeń, które pozostają w rękach Galerii Handlowej – na to to jednak istnieje pewne lekarstwo prawne, które zawarte jest w art. 755 § 1 pkt 1 k.p.c przepis ów dotyczy zabezpieczenia powództwa mogąc dać natychmiastową ochronę.
Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania odnośnie pomocy przy umowach najmu z galeriami, zapraszamy do kontaktu.