Taras jako część budynku

Taras niewątpliwie stanowi całość wraz z budynkiem, do którego przynależy oraz ma znaczenie dla podniesienia walorów użytkowych budynku. Warto więc odpowiedzieć na pytanie, kto ma obowiązek utrzymywać taras w należytym stanie?

W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że w ustawie z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane nie znajdziemy definicji legalnej tarasu. Do pojęcia „tarasu” odwołuje się natomiast rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Stwierdzić więc należy, że taras niewątpliwie stanowi część budynku.

Samo pojęcie „taras” często pojawia się w orzecznictwie sądów administracyjnych, gdzie pojęcie to stosowane jest już w odniesieniu do poszczególnych stanów faktycznych.

Jednym z ciekawszych stanów faktycznych jest sytuacja, kiedy taras może przynależeć do poszczególnych lokali. W takim przypadku, prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu.

Tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 28.03.2017 r., II OSK 1929/15).

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że w niektórych budynkach taras znajduje się na dachu. W takim przypadku powstaje pytanie, kto jest obowiązany do utrzymywania tarasu w odpowiednim stanie, przykładowo w sytuacji, gdy z tego tarasu korzysta tylko jeden właściciel lokalu znajdującego się w budynku. Odpowiedzi udzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (wyrok z dnia 21.12.2016 r., II SA/Gl 839/16), stwierdzając, że:

„W sytuacji, gdy taras pełni jednocześnie rolę dachu budynku, można stwierdzić, że to jest jego podstawowa funkcja, a funkcja tarasu jest funkcją wtórną. W takiej sytuacji fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli jaką pełni tj. stropodachu. Stąd też występujące wady, uszkodzenia, czy zniszczenia tarasu mające wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku”.

W związku z tak sformułowanym stanowiskiem Sądu, podmiotem odpowiedzialnym za utrzymywanie takiego tarasu w należytym stanie będzie ogół właścicieli lokali, czyli wspólnota mieszkaniowa.

Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania, bądź wątpliwości dotyczące prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu.